En más de una ocasión hemos escuchado de la gente mayor esa expresión de “heredar en vida”, refiriéndose a transmitir la propiedad de un inmueble a favor de alguno de los hijos, antes de fallecer. Sin embargo, desde la perspectiva jurídica (y desde cualquier otra), esta expresión es impropia, ya que la herencia sólo puede darse después de la muerte del propietario de un bien. Por lo tanto, si se quiere transmitir una cosa en vida, lo que debe realizarse es cualquiera de los actos establecidos en la Ley para ello, entre los cuales se encuentra la donación.
Por otra parte, pero relacionado con lo anterior, también hemos escuchado alguna vez la noticia del hijo abusador que, aprovechando la ignorancia de sus padres y valiéndose de engaños, obtiene la firma de su padre o madre para poner a su nombre la propiedad de la casa de ellos, sacándolos de ahí en cuanto se convierte en nuevo dueño.
Ante estas circunstancias, si tienes interés en donar tu casa a tus hijos para asegurar su patrimonio, pero quieres seguir habitándola durante el tiempo que te reste de vida, acá te decimos cómo.
Primero que nada, te recomendamos acudir con un abogado para conocer a fondo la forma de hacer esta donación, así como para ayudarte a investigar los antecedentes registrales de tu propiedad y comprobar que no tenga gravámenes inscritos, como pueden ser embargos o hipotecas que no se hayan cancelado. En este proceso el abogado te explicará que puedes donar la nuda propiedad de tu casa, reservando para ti el usufructo vitalicio.
¿Qué significa cada una de estas cosas? Primeramente debemos entender que no es lo mismo propiedad que posesión. Digamos que lo primero implica el saberse dueño o titular de una cosa, con base en un documento que así lo acredita; la posesión, por su parte, consiste en la ocupación o detentación física de esa cosa, de la cual no necesariamente se ha de ser propietario. Es decir, que se puede ser propietario sin poseer y viceversa.
La nuda propiedad consiste en ese derecho de ostentarse como dueño de la cosa, pero sin poder poseerla ni disponer de ella. Es aquí donde entra la segunda figura del usufructo, que se define como el derecho al uso de un bien y/o de sus frutos, o sea, lo que el bien sea capaz de producir, ya sea en dinero o en especie.
Una vez entendidas estas dos definiciones, si donas la nuda propiedad de tu casa, sólo transmites al donatario el derecho de ostentarse como dueño de ella, pues al reservarte el usufructo vitalicio, significa que, aunque ya no seas propietario de la casa, sigues teniendo el derecho de usarla durante el resto de tu vida, de tal suerte que el nudo propietario no puede sacarte de ahí mientras vivas.
Por último ¿qué debe hacerse después del fallecimiento de la persona que gozó de ese usufructo vitalicio? Como todas las donaciones de inmuebles, ésta debe constar en escritura pública ante notario e inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Obviamente, en dicha escritura queda asentado que el donatario sólo tiene la nuda propiedad. Por lo tanto, para que éste pueda convertirse en pleno propietario de la casa, debe acudir nuevamente al notario para dar fe del deceso del donante y, acto seguido, expedir una nueva escritura pública donde se haga constar la extinción del usufructo vitalicio. Si el donatario no lo hiciera así, no podría disponer libremente del inmueble en caso de que posteriormente quisiera venderlo o transmitirlo de alguna otra forma.
Si deseas transmitir tus bienes en vida, acude a nosotros y te orientaremos para que puedas hacerlo de la manera más segura.
